Эпидемия коронавируса перевернула с ног на голову привычные отношения между людьми и бизнесом. Проблемы коснулись и аренды помещений, причем трудности испытывают обе стороны – и арендатор, и арендодатель, – и обе хотят свести свои финансовые потери к нулю.
Виды арендаторов
Начнем с того, что все ситуации, происходящие в период коронакризиса, можно разделить на две группы:
- Арендатор может пользоваться помещением, но денег у него стало меньше или нет совсем;
- Арендатор не может пользоваться помещением, хотя с оплатой трудностей может не быть.
Исходя из этого, формируются модели поведения между арендатором и арендодателем и варианты решения возникших проблем.
Ситуация первая: у арендатора нет денег на оплату объекта
Конечно, деньги у арендатора могут закончиться в любой момент, но здесь мы рассматриваем особые обстоятельства – форс-мажорные. Именно под них подпадает глобальная эпидемия.
Если из-за пандемии арендатор испытывает финансовые трудности, то он может сослаться на обстоятельства непреодолимой силы, чтобы избежать ответственности в виде возмещения убытков и неустоек (см. вопрос №7 в «Обзоре судебной практики», утвержденной Президиумом Верховного Суда от 21.04.2020).
Может ли арендодатель расторгнуть в этом случае договор? Да, расторжение договора за неуплату аренды возможно в одностороннем порядке, без вины арендатора.
Однако стороны могут прийти к взаимному соглашению путем снижения арендной платы. В этом случае у съемщика по-прежнему будет место, где он может работать. А владелец помещения, несмотря на небольшую потерю денег во время кризиса, сохранит платежеспособного клиента.
Если договориться не получается, то арендатор вправе потребовать снижения арендной платы или ее отсрочки через суд согласно статье 451 ГК. В этом случае можно сослаться на недобросовестное поведение арендодателя, который извлекает выгоду из ситуации. Конечно, новые условия договора вступят в силу, только когда суд вынесет решение. Предсказать это решение нельзя – судебная практика по вопросу еще не сложилась.
Помимо этого, статья 451 ГК утверждает, что изменения договора – это исключительная мера. Обстоятельства должны подтверждать, что от расторжения договора стороны потеряют больше, чем при его изменении. Суды обязаны отдельно обосновать, почему договор нельзя расторгать (см. вопрос №8 «Обзора»). Верховный Суд призывает нижестоящие суды ориентироваться на специальное законодательство. В данном случае это статья 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, которая посвящена арендным отношениям.
Отсрочка арендной платы во время пандемии
Согласно п.1 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, арендаторы могут попросить владельца помещения отсрочить платежи за 2020 год. Тогда арендодатель должен в течение 30 дней с момента обращения оформить допсоглашение, где будут прописаны условия отсрочки (требования к этим условиям устанавливаются Правительством России).
При этом в законе есть ограничения:
- Отсрочкой могут воспользоваться только арендаторы, которые заняты в особо пострадавшей сфере экономики. Какие это сферы, правительство пока не определило.
- Отсрочка может быть предоставлена с даты введения режима повышенной готовности или ЧС по 1 октября этого года.
Отсрочка частичная. Пока сохраняется режим из предыдущего пункта, арендатору дают 100%-ю отсрочку по платежам. Когда же режим отменят, отсрочка снизится до 50% и сохранится в таком виде до 1 октября 2020 года. - Услуги ЖКХ придется оплачивать в том же объеме, если по договору это обязан делать арендатор.
Под отсрочку подпадают государственное и частное имущество, но на жилые помещения она не распространяется. Предполагается, что задолженность по оплате погасят в течение двух лет, с 01.01.2021 по 01.01.2023.
Отметим, что условия отсрочки применяются вне зависимости от даты заключения допсоглашения. То есть уклониться от его подписания не получится, так как позже это все равно произойдет – через суд.
Прямой компенсации арендодателям не будет. Возможно, региональные власти снизят налог на имущество тем, кто предоставил отсрочку. Но точной информации по этому поводу нет.
Ситуация вторая: арендатор не использует объект
Чтобы решить вопрос с неиспользованием помещения по назначению, следует учесть несколько моментов:
- Что подразумевается под «невозможностью использования объекта аренды:
Субъекты РФ приняли меры, которые запрещают вести определенную экономическую деятельность в регионе. Эти виды деятельности прописываются в указах. Если арендатор по договору аренды вел в помещении ныне запрещенную деятельность, тогда можно говорить о невозможности использовать объект по целевому назначению.
Следует также понять, как указ о «нерабочих днях» и ограничение передвижения повлияли на бизнес арендатора. Так, в Москве согласно указу мэра от 05.03.2020 №12-УМ люди не могут посещать помещения, где организованы определенные виды деятельности – причем касается это не только клиентов, но и самих работников (кроме охранников, бухгалтеров и тех, кто поддерживает некоторые процессы, которые нельзя остановить на время самоизоляции). То есть доступ к помещению сильно затруднен.
С другой стороны, можно перевести работников на удаленку. Только сделать это не всегда получается. Иногда отсутствие сотрудника на прежнем рабочем месте критично для деятельности организации – даже ведет к приостановлению этой деятельности.
Помимо этого, следует учитывать, есть ли на арендуемом объекте имущество съемщика, за чей счет охраняется помещение, будут ли там появляться бухгалтер и генеральный директор для составления документов. Можно предположить, что эти обстоятельства заставят суды говорить не о полном прекращении использования объекта, а только о частичном, что и отразится на размере арендной платы.
- Аргументы арендатора против аргументов арендодателя
Чтобы освободиться от арендной платы, арендатор может утверждать, что не способен использовать объект по прямому назначению. А если так, то и платить в период приостановления экономической деятельности он не должен.
В свою очередь арендодатель может сослаться на то, что у арендатора сохраняется доступ к объекту, и по договору помещение отвечает всем требованиям. Арендатор по-прежнему владеет объектом, следовательно должен платить за него.
Чтобы понять, кто будет в этой ситуации прав, нужно вновь взглянуть на договор аренды. Что, согласно ему, входит в обязанности арендодателя? Он только передает объект во владение или есть дополнительные условия? Кто отвечает за возможность использовать помещение по целевому назначению? Как рассчитывается плата за аренду?
Таким образом, в каждом случае следует отталкиваться от условий договора. А еще от того, как сильно меры, ограничивающие деятельность компании, затронули ее. Ведь некоторые организации начали доставлять клиентам продукцию домой. Например, закрылись кафе, но заказывать оттуда еду на вынос можно. Арендатор все еще может затребовать снижение платы за помещение, но если экономическая деятельность компании сохранится в значительном объеме, аргументировать к невозможности использовать помещение уже не получится.
Уменьшение арендной платы во время пандемии
Согласно п.3 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, арендатор может затребовать уменьшения платы за помещение за период 2020 года, если больше не может использовать объект из-за введения ограничительных мер. Это касается только недвижимого имущества.
Если арендатор перестал использовать помещение по целевому назначению, вполне возможно, что норму будут трактовать в его пользу и плату уменьшат. Размер арендной платы теоретически можно снизить до нуля, но здесь нужно обращаться к общим нормам об аренде и вникать в условия конкретного договора.
Норму ввели, чтобы расширить права съемщика, поэтому арендодателю придется уменьшить плату за недвижимое имущество. Но насколько плата будет ниже – другой вопрос.
Таким образом, однозначных ответов нет. Если арендатор не может платить за помещение и хочет снизить сумму за него, ему требуется обратиться в суд. Ясно одно – принятые государством ограничительные меры могут привести к тому, что имущество нельзя будет использовать, и уже этот факт влечет за собой снижение арендной платы за определенный период. В остальном же следует ссылаться на общие принципы регулирования аренды. Если арендатор хочет уменьшить размер платы за помещение, ему следует прислать письмо с этим требованием арендодателю. С помощью бумаги арендатор сможет подтвердить, что воспользовался своим правом. Тогда, если арендодатель откажется идти на уступки, у съемщика будет возможность решить дело в свою пользу в суде.