8 июня был принят новый закон №166-ФЗ, который внес изменения в некоторые законодательные акты РФ.
Нововведения коснулись и арендных отношений. Теперь арендатор-предприниматель получил право в одностороннем порядке отказаться от договора – причем никаких убытков, кроме обеспечительного платежа, он возмещать не должен. Естественно, мнения юристов относительно новых правил разделились. Доработан закон или нет? Ответ вы найдете в этой статье.
Почему арендный закон решили принять
В марте 2020 года огромная часть бизнеса приостановила работу по требованию государства. Это было сделано ради того, чтобы вирусная инфекция не распространялась среди населения. 28 марта Владимир Путин объявил нерабочие оплачиваемые дни. Одновременно с этим главы регионов ввели запрет на деятельность многих предпринимателей.
Разумеется, принятые меры негативно повлияли на экономическую ситуацию в стране и на бизнес в частности. Правительство ранее уже пыталось решить эту проблему. А 7 мая представило новый законопроект. Согласно ему, арендаторы коммерческой недвижимости получили право расторгнуть договор аренды, не возмещая убытки. Они также могли требовать возвращения обеспечительного платежа. Арендатор мог руководствоваться этим законом, если за время режима повышенной готовности его доходы от предпринимательской деятельности упали в два и более раз.
Первоначальные формулировки подверглись критике юристов. Ведь выходило, что в отношениях «арендодатель – арендатор» второй получал больше прав. К тому же отказаться от договора, согласно новому закону, арендатор мог в любое время. А значит, арендодатель лишался возможности найти замену, так как его не предупреждали о разрыве договора заранее. Так что после оценок юристов закон подкорректировали.
Изменения в аренде коммерческой недвижимости
В итоговой версии расторгнуть договор аренды могут только представители малого и среднего бизнеса, и то не всегда – они должны были в максимальной степени пострадать из-за ведений ограничений в стране, и перечень таких организаций установлен правительством. То есть действительны новые правила только для тех арендных договоров, которые были заключены до принятия карантинных мер.
Также воспользоваться правом можно, если арендодатель откажется снизить плату за помещение (или изменить другие пункты договора) после просьбы арендатора. Правда, не уточняется, на какую сумму должна быть снижена цена, и уменьшение арендных взносов возможно максимум на год. Если арендатор потребовал изменить договор, то новое соглашение должны подписать в течение 14 рабочих дней.
А еще договор можно расторгнуть только до 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж, если он есть, остается у пострадавшей от разрыва отношений стороны – арендодателя. Остальные убытки возмещать не нужно.
Некоторые изменения касаются арендаторов государственного и муниципального имущества. До 1 марта 2021 года они могут потребовать увеличить срок действия договора, разумеется, если он еще в силе. Новый срок не должен превышать тот, что указан в текущем договоре. Например, соглашение заключалось на три года, значит, продлить аренду можно еще на три года, но не более.
Причем если арендатор обратится с требованием продления договора в 2020 году, арендодатель не может отказаться. Единственная защита владельца помещения – нарушения съемщика, которые выявили до заключения дополнительного соглашения. Если же арендатор был добросовестным и нарушений не нашли, придется по закону принимать его условия.
Что думают об арендных правилах юристы
Мнения экспертов разделились. В центре споров оказалось право арендатора-бизнесмена на скидку, а также возможность расторгнуть договор по собственной инициативе, если это право удовлетворено не будет.
Те, кто позитивно оценивает нововведения, считают, что закон даст стимул участникам арендных отношений перейти к обсуждению и, в дальнейшем, к поискам компромисса. Если ранее арендодатель был сверхзащищенным, то теперь установится баланс сил. Сторонам гораздо выгоднее договориться, чем расторгнуть соглашение в условиях эпидемиологической неопределенности.
Но есть юристы, которые видят нарушение баланса в измененном законе. По их мнению, арендатор получает больше прав и рычагов давления на арендодателя, в результате чего может злоупотребить своим положением. Так, в законе ничего не сказано про сумму, на которую может быть уменьшена арендная плата. Если арендатор захочет снижения на 90% на целый год, а владелец помещения откажется идти на такие «уступки», то арендатор может разорвать договор.
Это станет проблемой для тех арендодателей, которые боятся потерять съемщиков во время пандемии. Также, если в договоре не был прописан обязательным пунктом обеспечительный платеж, арендодатель может остаться без какой-либо компенсации.
Нужны ли были нововведения? Некоторые юристы утверждают, что нет, так как законодательство и так разрешает изменять условия договора, если возникают «обстоятельства непреодолимой силы». Государственные ограничения в связи с коронавирусом как раз подпадают под эту категорию.
Если какая-либо из сторон арендных отношений не может исполнить свои обязательства, в деле способен разобраться только суд. А какое решение он примет – в пользу арендатора или нет – будет ясно только при рассмотрении конкретных обстоятельств.