Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
В сентябре 2021 года вступают в силу несколько законодательных изменений, связанных с рынком недвижимости.
С 1 сентября 2021 года вступает в силу «гаражная амнистия» – закон, вводящий упрощенный порядок оформления собственности на гаражи и участки под ними. Амнистия коснется гаражей, построенных до декабря 2004 года. Такое ограничение связано с отсутствием до этого момента в России специфического регулирования: Градостроительный кодекс вступил в силу 30 декабря 2004 года. Построенные ранее этой даты гаражи не имеют понятного правового статуса: с одной стороны, их нельзя прямо отнести к самовольным постройкам, с другой – владельцы не могут оформить их в собственность, продать или передать по наследству.
Большое количество гаражей построено давно, некоторые еще в советское время. Ими пользуются граждане, но юридически они никак не оформлены. Теперь граждане смогут бесплатно оформить в собственность земельные участки, на которых давно находятся их гаражи. По оценке парламентариев, нововведение затрагивает интересы более 3,5 миллиона россиян. Амнистия для гаражей будет действовать до 2026 года.
Оформить свои гаражи по «упрощенке» можно будет подтвердив права на постройку и участок какими-либо документами, связанными с ее эксплуатацией. Подойдут, например, квитанции об оплате коммунальных услуг при пользовании гаражом или договор о его подключении к инженерным сетям. Процедура бесплатна для заявителей, воспользоваться ею смогут в том числе наследники прежних владельцев недвижимости и те, кто купил такую постройку.
Амнистия затронет не все гаражи, построенные до декабря 2004 года, есть еще несколько ключевых требований. Во-первых, участок под постройкой должен находиться в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, нововведение касается только капитальных построек и сварных некапитальных гаражей – так называемые «ракушки» амнистии не подлежат. Постройки должны быть одноэтажными, без жилых помещений, это могут быть как отдельно стоящие объекты, так и объекты на территории гаражно-строительных кооперативов. Не подпадают под условия гаражи на территории жилых и офисных комплексов.
Если гараж был возведен позднее 30 декабря 2004 года, регистрация и кадастрирование осуществляются по общим правилам Закона о государственной регистрации недвижимости.
Все обязательные платежи и сборы собственники гаражей участники амнистии будут обязаны платить по общим правилам. Но так как амнистия предусматривает упрощенную процедуру оформления прав и минимальный пакет документов, можно условно считать выгодой отсутствие расходов заявителей на осуществление кадастровых работ/межевания, оценку и другие сопутствующие процедуры, которые обычно требуются для регистрация права собственности на объекты, не поставленные на кадастровый учет.
С 1 сентября 2021 года вступил в силу закон, упрощающий подключение капитальных зданий к сетям инженерно-технического обеспечения – электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи. С этого момента не нужно отдельно получать техусловия (ТУ) подключения – теперь они фиксируются приложением к договору о присоединении к сетям, который заключается с их правообладателями. Закон также уточняет список лиц, которые могут заключать договор о подключении капитальных построек к сетям – это владельцы участков и объектов капстроительства, а также лица, с которыми заключен договор о комплексном развитии территорий.
Еще одно изменение, которое вносит новый закон: теперь подключить здание к сетям можно и до юридического образования земельного участка, но только в особо оговоренных случаях – при строительстве объектов федерального, регионального и местного значения. Предполагается, что это упростит строительство социальной инфраструктуры и других социально-значимых объектов.
Закон вводит возможность разбить плату за присоединение объекта к сетям по этапам строительства и позволяет владельцам уже подключенных зданий по своему усмотрению перераспределять нагрузку на сети.
Кроме того, новелла закрепляет правила переноса уже существующих сетей при новом строительстве и обязывает ресурсоснабжающие организации указывать срок, в течение которого собственник участка может обращаться за подключением. Минимальный срок –три месяца.
Раньше требовалось получать предварительные ТУ, которые, как правило, не содержали всю необходимую для проектирования информацию, как, например, точку подключения к сетям. Сейчас же ТУ будут выдаваться один раз и станут обязательными для собственника сетей.
Вместе с этим для исключения путаницы из градостроительного плана земельного участка убирается сам термин «технические условия» – эта часть будет именоваться «информация о возможности подключения (технологического присоединения)». Такая информация будет носить справочный характер, ее нельзя использовать для подготовки проекта.
С 1 сентября 2021 года в России законодательно закрепляется еще один способ распоряжения лесными землями – создание лесных питомников и их эксплуатация. Под лесным питомником в законе понимается участок земель (в первую очередь лесных, но допускается создание питомников и на землях других категорий) с необходимой инфраструктурой для выращивания саженцев и сеянцев лесных древесных пород. На таких участках разрешается строить, реконструировать и эксплуатировать объекты (в том числе капитальные), предназначенные для выращивания деревьев: склады, теплицы и т. д. Такие постройки признаются объектами лесной инфраструктуры.
Создавать лесные питомники смогут как государственные и муниципальные организации, так и частные лица. Разница в способе оформления земельных отношений: организации смогут получить участки в бессрочное пользование, физлица – в аренду.
Предыдущая редакция статьи о лесных питомниках (ст. 39.1 Лесного кодекса) предусматривала, что деятельность, связанная с выращиванием лесов, является предпринимательской (то есть может осуществляться только коммерческими организациями и ИП) и должна быть направлена на воспроизводство лесных пород.
Новая редакция, исходя из ее буквального толкования, разрешает осуществлять деятельность по выращиванию основных лесных пород и физическим лицам, для чего они могут обратиться в уполномоченный орган с просьбой о заключении договора аренды на соответствующий лесной земельный участок.
Важное для застройщиков нововведение вступает в силу с 1 сентября 2021 года – отмена более 4 тысяч обязательных требований в строительстве. Еще два года назад таких требований было более 10 тысяч, список сократился примерно на 3 тысячи.
В числе прочего будут отменены ограничения на использование новых эффективных материалов и конструкций, упразднены дублирующие и избыточные нормы, включая декларативные и рекомендательные положения.
Снятие части требований и ограничений позволит сократить сроки строительства и может снизить его себестоимость. Особенно это касается возможности применения новых материалов и конструкторских решений в строительстве жилья – теперь значительно расширятся возможности проектных решений и их реализации. Отмена целого ряда дублирующих и рекомендательных требований и правовых актов сократит сроки согласования и прохождения экспертизы.
По итогам состоявшегося 3 сентября 2021 года заседания кабинета министров, в Госдуму будет внесен Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», разграничивающих в законодательстве понятия «дом блокированной застройки» (таунхаус) и «многоквартирный дом».
Законопроектом предусматривается введение понятия «дом блокированной застройки» в Градостроительный кодекс РФ и понятия «многоквартирный дом» в Жилищный кодекс РФ. При этом определяется, что дом блокированной застройки является видом жилого дома. Аналогичные изменения будут внесены и в ряд федеральных законов. Как отметили в кабмине, «принятие законопроекта позволит устранить правовой пробел в законодательстве в части разграничения понятий «дом блокированной застройки» и «многоквартирный дом».
Блокированная застройка представляет собой жилой дом, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами. У застройки такого типа должно быть не более трех этажей при общем количестве совмещенных домов не более десяти. Каждый из домов-блоков должен предназначаться для проживания одной семьи и иметь общую стену без проемов с соседними домами.
На российском рынке загородной недвижимости данный тип застройки называется «таунхаус».
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
