В сознании россиян недвижимость ассоциируется с надежным финансовым инструментом. При этом многие забывают, что окупается такое вложение очень долго, в течение нескольких лет. А доход, который приносит, например, сдаваемое в аренду жилье, сравним с банковским вкладом и равняется 4-6% годовых.
Правда, есть тип недвижимости, который приносит больше прибыли – это апартаменты. Их можно приобрести и в дальнейшем сдавать в аренду, как и обычную квартиру. Правда, из-за особенностей этого вида актива инвестору требуется многое взвесить перед покупкой. Стоит ли вкладывать средства в апартаменты? Какой доход они могут дать? Рассказываем в статье.
Апартаменты как особый вид недвижимости
Апартаменты – это нежилое коммерческое помещение, в котором можно временно жить, в том числе с оформлением временной регистрации. Таков статус недвижимости с юридической точки зрения (на законодательном уровне используется формулировка «нежилое помещение»). Хотя сейчас в Совете Федерации разрабатывается проект, согласно которому апартаменты приравняют к жилым помещениям с возможностью прописки. Скорее всего, это повлияет на цены, спрос и предложение.
Но пока что апартаменты – это не жилье. Они могут быть похожи на квартиру по планировке, но по сути это гостиничный номер, предполагающий кухню и сервисное обслуживание (ресепшн, уборка помещений и пр.). В апартаментах можно оформить временную регистрацию и продлевать ее каждые пять лет. Средний метраж помещений – 30-40 квадратных метров.
Обычно в апартаментах уже есть дизайнерский ремонт, мебель и техника. То есть после покупки они уже готовы для проживания. Из-за того, что на апартаменты не распространяется жилищный кодекс, здесь дороже коммунальные платежи – на 30%. Также выше имущественный налог – 0,5-2% (для квартиры это 0,1-0,3%).
Но есть и плюсы. Налог на имущество зависит от кадастровой стоимости, а она у апартаментов ниже. Помимо этого, не везде можно построить жилой дом, но на этом же месте может быть разрешена реализация нежилых помещений, к которым относится здание с апартаментами – апарт-отель. Также квадратные метры апартаментов дешевле на 15-20%, чем квартирные.
По данным 2019 года, недвижимость бизнес-класса приобретают чуть более 40% покупателей апартаментов, столько же выбирают категорию «комфорт». Остальное (около 15%) приходится на премиум-класс.
Как получить доход с апартаментов
Апартаменты покупают с двумя целями:
- чтобы жить в них самому;
- чтобы сдавать их в аренду.
Приобрести такую недвижимость можно на этапе строительства, когда она будет стоит дешевле, или уже после реализации объекта. Так, в престижном районе Санкт-Петербурга апартаменты в строящемся апарт-отеле будут стоит от 3,5 млн рублей, а по завершении работ цена вырастет вдвое – 7 млн рублей.
В Москве тоже можно найти апартаменты по таким ценам, но находиться они будет далеко от центра или в области. Такая недвижимость, скорее всего, долгое время будет пустовать, и не только из-за месторасположения. Туристический сезон длится несколько месяцев, а командировки топ-менеджеров – около 6-8 месяцев. Арендаторы, которые могут позволить себе комфортные условия проживания, будут выбирать дома в престижных районах, недалеко от работы.
Стабильную заполняемость можно получить в пределах МКАД, где стоимость готовых апартаментов начинается от 8 млн рублей. А в комплексе «Москва-Сити» – в центре столицы, с развитой инфраструктурой – минимальная цена апартаментов равняется 30 млн рублей.
Сдавать апартаменты можно:
Вы занимаетесь поиском клиентов и следите, чтобы помещение осталось в целости.
Этот вариант отличается тем, что вы доверяете поиск арендаторов специалисту и оплачиваете его услуги.
- самостоятельно
Вы занимаетесь поиском клиентов и следите, чтобы помещение осталось в целости.
- через риелтора
Этот вариант отличается тем, что вы доверяете поиск арендаторов специалисту и оплачиваете его услуги.
- через управляющую компанию (УК)
В крупных городах самый выгодный вариант – это сотрудничество с УК, которая курирует весь апарт-отель. Владелец собственности заключает с УК договор на управление, тем самым передает этой компании право искать клиентов и предоставлять им гостиничный сервис.
Как правило, УК предлагают собственнику одну из двух программ:
- Доход от прибыли
УК получает определенный процент от прибыли за аренду. Например, распространенной схемой является 80/20 – собственник получает 80% дохода от сдачи помещения, а управляющая компания берет за свои услуги 20%. В среднем комиссия УК составляет 10-15%.
- Фиксированный доход
Каждый месяц собственник получает фиксированную сумму выплат, независимо от того, какая прибыль получена УК от аренды недвижимости. В этом случае инвестор имеет доход круглый год, но составляет он 50-60% от общей прибыли с апартаментов.
В разных городах предусмотрены разные программы доходности. Перед заключением договора на управление собственнику недвижимости следует взвесить все плюсы и минусы и подсчитать, какой вариант для него выгоднее. В любом случае владелец апартаментов сможет получать прибыль в размере 8-13% годовых.
Чем раньше инвестор купит апартаменты, тем более высокую доходность сможет получить. Пока помещение строится, оно вырастает в цене в среднем на 15-25%, а после реализации объекта его стоимость повышается ежегодно на 2-3%.
Но есть риск того, что апарт-отель в итоге не построят, и спрогнозировать это не всегда возможно. Правда, подобная ситуация может произойти и при покупке обыкновенной квартиры. Чтобы снизить риски, перед приобретением апартаментов следует проверить застройщика, посмотреть, какие проекты он реализовал ранее, и оценить его кредитную историю. Эскроу-счета также помогают покупателям защитить средства – застройщик получает оплату только после того, как сдает объект. Если этого не происходит, замороженные на эскроу-счете деньги возвращаются инвестору.
В крупных городах остается мало мест, где можно построить жилые дома, зато есть площади для коммерческой недвижимости. Благодаря близости к центру апартаменты будут стабильно пользоваться спросом арендаторов.
А если инвестор захочет продать готовое помещение, то покупатель быстро найдется. Сегодня на вторичный рынок выводят всего 2% апартаментов, а значит, желающих их приобрести много.
