Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Загородная недвижимость, дом или дача, как и любая другая недвижимость, требует от собственника соблюдения установленных российским законодательством определенных норм и правил.
Некоторые нарушения пользования объектом могут привести к лишению собственного загородного дома или участка.
Изъятие за неиспользование – первая причина, по которой у собственника могут изъять дачу.
Согласно действующему закону, если за три года собственник не использовал землю категории индивидуального жилищного строительства для строительства жилья, и участок стоит заброшенный, то государство может назначить процедуру изъятия.
В трехгодичный период не включается время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду других обстоятельств, исключающих такое использование. Если в течение трех лет собственник менялся, то применить указанную статью невозможно, так как срок начинает исчисляться заново с момента регистрации права у нового владельца.
Изъятие за нецелевое использование – следующая причина, по которой дача или частный дом могут быть изъяты у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований российского законодательств.
Законом конкретизированы частные случаи ненадлежащего использования земли:
- если использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
- если использование приводит к причинению вреда окружающей среде;
- если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этих случаях изъятие земельного участка производится по решению суда. В течение шести месяцев со дня вступления решения суда в силу муниципалитет должен выставить участок на торги.
Начальная цена изъятого земельного участка на публичных торгах формируется исходя из рыночной стоимости. Если принято решение об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, начальная цена определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в надлежащий вид.
Если расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена участка устанавливается равной одному рублю.
Если публичные торги по продаже земли признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца проводятся повторные торги и первоначальная цена земельного участка снижается на 20%.
Средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, а также работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
На практике указанная статья применяется довольно часто. Власти могут проводить проверку соблюдения земельного законодательства на участке и выявлять нарушения — невыполнение требований по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания.
Изъятие дачи для государственных нужд возможно, если она находится в границах района, в отношении которого принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки.
На практике изъять участок могут только в исключительных случаях, например для выполнения международных договоров России, для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.
Таким примером служат участки, которые изымались во время строительства спортивных объектов в Сочи. В подобных случаях происходит оценка участка и процедура выкупа. Собственник земли должен быть уведомлен об изъятии в письменной форме, а затем выбрать один из двух вариантов: получить денежную компенсацию или сделать запрос на получение другого земельного участка, который мог бы возместить рыночную стоимость имеющегося.
Если на земельном участке находятся строения, за них также полагается компенсация, которая определяется, исходя из рыночной стоимости.
Возможен вариант с предоставлением другого земельного участка вместе с домом по договору мены. Данное возмещение должно быть равноценным. Если цена предоставляемой взамен недвижимости ниже выкупной цены, изымаемой для госнужд, собственнику должна быть возмещена разница в цене в срок, не превышающий трех месяцев.
Кроме специфических случаев, касающихся использования земли и частных домов на них, недвижимость могут изъять и по другим основаниям, но только по решению суда.
Бывает несколько распространенных случаев, когда сделка покупки/продажи может быть оспорена, а у собственника изъята недвижимость:
- если на момент продажи имущества в отношении его имелись судебные разбирательства, были наложены арест, обременение, инициирована процедура банкротства продавца;
- если при продаже жилья бывшим собственником не были соблюдены требования семейного законодательства;
- если имущество, полученное по наследству, было продано одним из наследников по своему усмотрению, без учета прав и интересов остальных;
- если недвижимость была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, но заемщик перестал обслуживать кредит;
- если дом используется собственником не по назначению (например, устроил на даче ресторан, казино или гостиницу), нарушает права и спокойствие соседей.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
