Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Правительство РФ 1 марта 2022 года объявило о подготовке антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов и сохранение льготных ипотечных программ.
Сейчас уже введены два пакета мер поддержки стройсектора. Среди них: сокращение сроков предоставления участков под строительство, послабления при оплате штрафов за неоплаченные коммунальные платежи, а также продление договоров аренды государственного и муниципального имущества без торгов. Также для ипотечных заемщиков доступны кредитные каникулы. В ближайшее время власти пообещали назвать новые условия льготной ипотеки.
Часть из утвержденных Правительством РФ мер поддержки застрагивают непосредственно дольщиков.
В случае задержки ввода объектов, по заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования внесенных им денег на эскроу-счет в банке может быть продлен по истечении полугода с указанного застройщиком в проектной декларации срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию еще на два года, но не более.
Ранее действие эскроу-счета не могло превышать срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в проектной декларации, более чем на шесть месяцев. Если застройщик не продлевал срок, указанный в проектной декларации, то формально после его истечения деньги с эскроу-счета должны были вернуться дольщику, и тогда договор участия в долевом строительстве превращался бы в неоплаченный, после чего застройщик мог бы предпринять попытку расторжения ДДУ в одностороннем порядке.
Принятое изменение позволит дольщикам самостоятельно продлевать эскроу-счета на срок до двух лет. На дольщиках такая мера отразится положительно, так как возврат денег не всегда сопоставим со стоимостью имущества.
Воспользоваться правом на подачу такого заявления могут и те граждане, которые заключили договор с применением эскроу-счетов ранее (действие ФЗ № 58 от 14.03.2022 распространяется на отношения, возникшие до ее введения).
В качестве меры поддержки стройотрасли также планируется ввести мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Такую возможность рассматривают в правительстве, чтобы объекты были введены, и чтобы ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали застройщикам ввести дома и передать ключи участникам долевого строительства.
Все строящиеся объекты находятся на контроле Минстроя совместно с главами регионов, которые обещают приложить все усилия, чтобы на сроки ввода домов не могли повлиять нарушения логистических цепочек и поставок оборудования.
Такой мораторий может негативно сказаться на дольщиках, поскольку если объект не включают в ЕРПО, то покупатели не будут официально признаны пострадавшими обманутыми дольщиками, а значит, не смогут воспользоваться мерами поддержки в виде возможных компенсаций в течение действия моратория и будут разбираться с застройщиками самостоятельно.
Среди обсуждаемых мер поддержки – мораторий на штрафы и пени для застройщика за то, что он не смог вовремя сдать объект в эксплуатацию, при незначительных нарушениях сроков. В таких случаях дольщики не смогут получить выплаты за просроченную сдачу дома.
Может быть принят мораторий на взыскание неустойки, как это было в период пандемии, когда с апреля 2020 года по январь 2021 года неустойка за просрочку передачи объектов не начислялась и не подлежала взысканию. В данном случае у дольщика останется право на расторжение договора.
В рамках антикризисных поправок правительству предоставлены полномочия по определению порядка передачи объектов долевого строительства – квартир в новостройках. Процедура приема-передачи готовой квартиры слабо урегулирована законом о долевом строительстве (ст. 8, 214-ФЗ), и основная проблема заключается в выявлении и устранении недостатков передаваемого объекта.
Сейчас в законе нет правил, как поступать в случае, если между застройщиком и дольщиком возникают разногласия по поводу недостатков, не прописано право застройщика на составление одностороннего акта. Даже если дефектный акт подписан обеими сторонами, возникает вопрос, как после устранения выявленных недостатков проводить повторную приемку, имеет ли право дольщик предъявить претензии на некачественно выполненные работы или обнаружить новые недостатки и т.д.
Теперь закон предоставляет правительству право на принятие новых правил, регламентирующих процесс передачи. Благодаря новым изменениям стоит ожидать принятия подзаконного акта правительства, который исправит одну из погрешностей приема-передачи.
В течение ближайшего месяца будет отменено постановление правительства России от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений…».
Все документы в области строительного нормирования теперь будут добровольными, что позволит сократить количество разрабатываемых специальных технических условий, при этом возрастет ответственность специалистов по организации подготовки проектной документации, специалистов по организации строительства и органов экспертизы. Также потребуется проведение методической работы по обеспечению соответствия проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения требованиям безопасности.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
