Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Особняком принято называть отдельно стоящий жилой частный дом со всеми удобствами. Зачастую особняки считаются жильем премиум-класса, дорого декорируются или изначально строятся по дворцовому типу. История особняков началась во времена Средневековья, когда таковыми считались обособленные дома с большим двором и садом.
Первые особняки в России предназначались для аристократов и располагались в центре города. Дома данного типа представляли собой двухэтажное или одноэтажное строение с мезонином. Многие из российских особняков, сохранившихся в Москве и других крупных городах страны, сейчас отведены под размещение посольств, представительств крупных компаний, гостиниц, ресторанов, музеев, выставочных комплексов и т. д. Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий – с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.
Подобные объекты имеют собственную территорию, подчеркивающую независимость и статусность. Уникальность большинству особняков придает их историчность, которая выражается в характерных элементах архитектуры.
Особняки в Москве сосредоточены в пределах Садового кольца, чуть уходя в сторону ТТК, в районах Замоскворечье, Басманный, Мещанский, Арбат, Таганский. Постройки конца XIX - начала XX столетия выделяются фасадами в стилях модерн, классицизм/неоклассицизм, ренессанс.
Наличие прилегающей территории является одним из главных преимуществ особняков. В экономических целях земельные участки используют в качестве паркинга, реже облагораживают зеленые зоны, высаживая деревья и расстилая газоны. Огороженная территория позволяет сохранять приватность, находясь в самом центре деловой жизни Москвы.
В понимании современного рынка, особняк – это не обязательно исключительно историческое строение, выделяющееся своим внешним видом. Это могут быть любые отдельно стоящие здания (ОСЗ) с независимым доступом.
На сегодня рынок особняков в ЦАО составляет около 400 текущих уникальных предложений. Примерно от 30 до 50 особняков и ОСЗ реализуются городом путем проведения аукционов. Порядка 10-15% объектов находятся в полностью закрытой продаже. Реализация проходит как при помощи консультантов, так и напрямую собственниками. Таким образом, текущий совокупный объем предложений находится в пределах 500–600 объектов. Средняя стоимость экспонирования колеблется от 400 до 500 миллионов рублей.
Особняки ввиду своей многопрофильности привлекают покупателей с разными запросами. Компании рассматривают особняки в качестве офисов, представительств, штаб-квартир. Такой спрос возникает по нескольким причинам: из-за желания перейти от арендованных площадей к собственным, переезд из БЦ в отдельно стоящее здание, оптимизация нескольких офисов и сосредоточение в одном, приобретение статусности. Типичными параметрами запроса являются площадь от 1 до 2,5 тысячи кв. м, наличие парковки от 7 машино-мест, железобетонные перекрытия, бюджет от 300 до 500 миллионов рублей.
Отдельной категорией идут банки, которые уделяют внимание не только техническому оснащению и наличию территории, но и специальному оборудованию, лицензиям (депозитарий, хранилище, усиленная охрана особых помещений).
Девелоперы наиболее активно изучают рынок особняков и ОСЗ, тщательно исследуя новые предложения. Их интересуют недооцененные объекты со ставкой за 1 кв. м ниже рынка в центральных локациях. Своеобразной точкой отсчета можно назвать стоимость за 1 кв. м. ниже 150 тысяч рублей (реже до 200 тысяч рублей). Цель данных поисков – приобретение и реконструкция особняков под апартаменты, жилые резиденции, редевелопмента под офисы.
Жилые особняки в ЦАО – настоящая редкость. Одной из причин можно назвать сокращение предложений из-за нежелания собственников платить налоги, обслуживать здания. Владельцы предпочитают менять назначение зданий с целью получения прибыли от сдачи в аренду.
Другими определяющими факторами являются локация, окружение, наличие земельного участка, которые всегда очень трудно подобрать в силу специфики особняков. Востребованы отдельно стоящие здания у клиник и медицинских центров. Для некоторых видов деятельности необходимы удаленность, обособленность от других строений. Материалы стен и перекрытий играют решающую роль, так как необходимо рассчитывать временную равномерно распределенную нагрузку для установки оборудования и получения лицензий.
Рассматривая покупку особняка, стоит уделить внимание многим нюансам, которых по сравнению с другими объектами недвижимости крайне много.
Безусловным преимуществом особняка является его статусность и независимость. Это не только про внутренние ощущения, но и про свободу в планировочных решениях, организации рабочего/жилого пространства. Каждый собственник выбирает назначение под свои цели – офис, клиника, резиденция или отель.
С точки зрения инвестиций, покупка особняка под редевелопмент или реконструкцию позволяет продумывать новые решения, не тратя при этом средства на расходы по зданию. Подобная возможность появляется из-за того, что большинство зданий сдано в аренду и генерирует денежный поток. Благодаря этому наличие арендаторов в приобретаемом здании не всегда является обременением.
Как правило, здания оформлены на юридические лица, что влечет за собой дополнительную юридическую проверку, проведение аудита. Собственники часто не хотят сталкиваться с НДС и предпочитают продажу компании, на балансе которой находится особняк. Для этого создается юридическое лицо с одной целью – оформление объекта в собственность и его дальнейшая эксплуатация с возможной сдачей в аренду.
Еще одно важное условие при купле-продаже – техническая проверка здания. Из-за возраста большинства строений особое внимание уделяется состоянию фундамента, типу и качеству перекрытий, степени износа кровли, состоянию инженерных систем. Не изучив здание до покупки, можно столкнуться с рядом проблем с дорогостоящим решением. Проработать стоит и вопрос законности/незаконности частей здания (пристроек, мансарды).
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
