Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Во многих странах мира ипотечные ставки, условия выдачи кредита и сроки выплаты зависят от индивидуальных условий каждой сделки. На сегодня одна из самых высоких ставок – в Аргентине, а самая низкая (иногда даже отрицательная) – в Дании. Лишь в некоторых странах выплата по ипотечному займу не является критической для среднего уровня жизни, например, в США, где средняя зарплата сопоставима со стоимостью жилья, а ставка по жилищному кредиту не очень высока.
Для россиян, не являющихся резидентами иностранных государств, ставки по ипотеке будут отличаться в более высокую сторону от предлагаемых гражданам государств. При этом относительно невысокий процент будет для россиян в Испании, Латвии, на Кипре и в Болгарии.
В Аргентине одна из самых высоких ипотечных ставок в мире – 24-28%, со сроком кредитования до 20 лет. Переплата по кредиту в этом случае получается колоссальной. В связи с этим, ипотека в стране крайне непопулярна. Банки рассматривают заемщиков, у которых размер ежемесячной выплаты не должен превышать 1/3 семейного дохода, что крайне сложно для жителей этой страны.
Более популярна в Аргентине покупка недвижимости в рассрочку, с первоначальным взносом и выплатой остатка в течение нескольких лет. Как правило, приобретенная недвижимость сдается в аренду, за счет платежей по которой погашается основной долг за квартиру. В случае невозможности выплаты долга, недвижимость выставляется на аукцион, в аналогии с мировой практикой.
В Черногории по желанию застройщика и его договоренности с банком ипотека выдается и иностранным гражданам. Наиболее распространенные ставки – 5-8% на срок до 20 лет.
В США ипотечный рынок очень развит и разнообразен, ставки по кредитам обычно составляют 3,5-6%, срок до 30 лет. Практически каждая сделка по недвижимости здесь проходит с использованием заемных средств – считается, что ввиду низких ипотечных ставок, даже при достаточном наличии собственных средств, их выгоднее вложить в фондовый рынок. Для первоначального взноса обычно требуется 20% от стоимости приобретаемого объекта. В случае отсутствия у заемщика этой необходимой суммы, им выплачивается специальная страховка.
Существует ипотека с плавающей ставкой ARM, которая меняется в зависимости от ситуации на рынке. Распространены также смешанные виды ипотек, по которым процент фиксируется на первый год или первые три/пять лет, а далее становится плавающим (как правило, более высоким). У такого вида кредитов первоначальная ставка существенно ниже, чем у ипотек с фиксированной ставкой, это больше подходит покупателям, ориентированным на продажу недвижимости через определенный срок.
Имеется так называемый вид займа – balloon loan (заем «воздушный шар»), по которому заемщик выплачивает определенную фиксированную сумму с низким процентом, а в определенный срок должен полностью погасить весь основной долг. Или другой вариант, когда в течение всего периода выплачиваются только проценты за пользование средствами, а в самом конце – основной долг. Эти виды ипотек применимы обычно при очень высокой стоимости недвижимости.
Ипотека с отрицательной амортизацией заключается в том, что заемщик ежемесячно выплачивает небольшую фиксированную сумму, которая меньше процентов по ипотеке, а полученная разница прибавляется к основному долгу. Такая схема выгодна на растущем рынке недвижимости.
Для нерезидентов в США получить ипотеку очень сложно, ставки для них будут составлять примерно 5-7%.
В Великобритании процент по ипотеке от 1,73% годовых. Для получения одобрения необходимо предоставить справку о годовом доходе, полные сведения о семье и других кредитах. При этом даже высокий уровень дохода не всегда гарантирует положительное решение банка о выдаче займа.
Для приобретения жилья британским правительством была разработана специальная программа Help to Buy сроком до 15 лет, субсидирующая часть займа, который в последствии необходимо вернуть.
Здесь существует два основных типа ипотечного займа - BUY-TO-LET, для собственника, планирующего сдачу этой недвижимости в аренду, и RESIDENTIAL MORTAGE, если планируется жить в квартире самому. В зависимости от цели покупки устанавливается ставка, и банк отслеживает соблюдение договоренностей очень тщательно.
Также важную роль играет соотношение основной суммы займа и стоимости приобретаемой недвижимости, по которой рассчитывается коэффициент LTV. При LTV 90% можно рассчитывать на предложение банка ставки 2,91% на срок выплаты 5 лет, а при LTV 60% на эти же 5 лет - 2,14%. Чем дольше срок выплаты, тем выше ставка: на 10 лет она составит 2,74%, на 2 года - 1,73%.
Для нерезидентов страны обязательным условием кредитования является кристально чистая финансовая репутация, ставка может быть 3-5% годовых.
Для Швейцарии характерна процентная ставка по ипотеке от 1% годовых. Цены на недвижимость в стране настолько высоки, что местное население больше предпочитает аренду жилья. В случае покупки по ипотеке, могут применяться как фиксированные, так и плавающие ставки на 2,5 и 10 лет. В стане разрешено брать одновременно два ипотечных кредита на покупку, один по плавающей ставке, второй по фиксированной.
Отрицательная ставка по кредиту в стране также встречается, но довольно редко. Ее могут получить, как правило, посредники, участвующие в сделке – страховые компании и пенсионные фонды.
Для нерезидентов Швейцарии ипотечная ставка составляет 2-4%, при минимальной сумме кредита от €550 тысяч.
Во Франции ставки по ипотеке – 0,5-0,8%. Ипотечным здесь считается любой кредит с залогом недвижимости. Страховка от потери трудоспособности, проблем со здоровьем или наступления смерти заемщика является обязательной. В стране ипотечный кредит может быть целевым или нецелевым, от этого зависят ставки.
Для нерезидентов Франции ставки по ипотеке составят 1,2-2,5%.
В Дании возможно получение ипотечного кредита под 0%. Недавно местный банк Jyske Bank начал выдачу ипотеки под отрицательный процент. Договор заключается на 10 лет, ставка фиксируется, но имеют место быть несколько дополнительных платежей. В других банках средние ставки по ипотеке – от 0,32-2%, в зависимости от первого взноса, наличия или отсутствия рассрочки по жилью.
В других странах для нерезидентов предлагаются различные условия по ипотеке.
В Испании для россиян возможно получение кредита как на новостройку, так и на вторичное жилье, от 2,5-4%, с суммой займа до 70%, сроком до 30 лет. Необходимо для этого показать легальность происхождения первоначальных средств заемщика, путем предоставления деклараций о доходах за последние несколько лет. Для резидентов Испании ставка по ипотеке будет 1,8-2,8%.
На Кипре для резидентов страны ставка составляет 2,5%, для нерезидентов - 3,5-5%. Должен быть показан высокий доход, первоначальная сумма взноса 30-40% от стоимости объекта и возраст на момент погашения ипотеки не старше 65 лет.
Латвия для нерезидентов предоставляет ипотеку по ставке 4-7%, для граждан 3-4%, обычно сроком до 10 лет, и сумма ежемесячных выплат должна быть не более 50% его дохода.
В Болгарии ипотечный кредит возможен для нерезидентов при наличии трудового договора сроком на 1 год и более, поручительстве супруга-резидента страны, по ставке 2,5-3,5%, как и для резидентов. Срок кредитования – до 25 лет, возраст от 21 года до 65 лет, максимальная сумма кредита для нерезидентов – €100 тысяч. Ежемесячный взнос не должен превышать 30% от дохода заемщика.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
