Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
В России создаются дальнейшие условия для развития индивидуального жилищного строительства. Так, общественным советом при Минстрое РФ разработаны предложения, касающиеся переселения граждан из аварийного жилья в индивидуальные частные дома. Такой опыт уже имеется в некоторых регионах РФ и планируется его дальнейшее использование и распространение.
Переселение граждан из аварийного жилья в новое осуществляется с 2019 года в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
К 2024 году объем вводимого в эксплуатацию индивидуального жилья должен составить более 40 миллионов кв. м. С использованием программы поддержки ИЖС, внесенной в августе 2020 года, разрабатываются меры по стандартизации рынка объектов индивидуально-жилищного строительства, повышению качества и ликвидности частных домов, снижению рисков кредиторов, привлечению специализированных подрядчиков и общему расширению этого сегмента за счет новых земельных участков в обороте.
Если на строительство дома ИЖС оформляется ипотека, то для банка потребуется строительная смета и пояснительная записка к ней. Участок, на котором планируется строительство дома, должен быть полностью или частично оформлен в собственность основного заемщика. Также от администрации населенного пункта должно быть получено разрешение на строительство, которое в составе основного пакета документов потребуется банку для одобрения кредита.
Дом для постоянного проживания можно построить только на земельном участке, относящемся к категории «земли населенного пункта». Кроме вида разрешенного использования участка земли для «индивидуального жилищного строительства» существуют также другие цели: личное подсобное строительство (приусадебный участок) или ведение садоводства. Все сведения о земельном участке и его собственнике содержатся в государственном лесном реестре (ГЛР) и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Строить жилой дом на участке, относящемся к лесному фонду, нельзя, за исключением случаев перевода их по «лесной амнистии».
Приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ) возможно перевести в участок для ИЖС, а также использовать для возведения хозяйственных построек, на строительство которых не требуется ни разрешение на строительство, ни уведомление. На приобретение участков для ЛПХ также возможна ипотека, на них действует уменьшенная по сравнению с ИЖС налоговая ставка. Деятельность по выращиванию продукции на участке ЛПХ не облагается налогами и не считается предпринимательской, но ее возможно сертифицировать и продавать.
Для ипотечного кредитования на строительство частных домов Минстрой РФ готовит законопроект об использовании механизма эскроу-счетов, который планируется внести в Госдуму весной 2021 года по аналогии с ФЗ-214.
На постройку или реконструкцию индивидуального жилого дома возможно использовать сертификат на материнский капитал (ст. 2, ч. 1 ст. 3, п. 1 ч. 3 ст. 7 закона «О дополнительных мерах…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Для этого необходимо, чтобы строительство осуществлялось на территории РФ, а земля была предназначена для ИЖС или садового товарищества. Реализация денежных средств сертификата на нежилую недвижимость (баню, гараж, нежилой дачный домик, хозблок и т.п) запрещена.
В заявлении на распоряжение выделяемыми средствами материнского капитала необходимо указать общую сумму затрат на постройку (реконструкцию) и цели его использования: направление денег на возведение жилья без привлечения строительной организации (если дом возводится таким способом), для оплаты по договору участия в долевом строительстве, для оплаты строительных работ жилого дома с помощью строительной (подрядной) организации, с указанием в этом случае сведений о праве на используемый земельный участок (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или аренда). Причем использование материнского капитала для приобретения земельного участка не допустимо.
Градостроительный кодекс предусматривает определенные требования к индивидуальному жилищному строительству: частный дом не должен иметь больше трех этажей, быть высотой не более 20 м, и это должен быть отдельно стоящий жилой объект, не предназначенный для разделения на обособленное недвижимое имущество (квартиры).
По завершению строительных работ в уполномоченный орган (администрацию) следует направить соответствующее уведомление, технический паспорт, квитанцию об оплате госпошлины. По результатам проверки выносится решение о соответствии возведенного объекта проектной документации и требованиям закона, на основании которого регистрируется право собственности на дом.
Материнский капитал при строительстве частного дома собственными силами можно использовать как полностью, так и частями. По истечении шести месяцев после первоначального получения средств в ПФР возможно обратиться с заявлением на оставшиеся.
В 2020 году, по данным ЦИАН, частные загородные дома в России повысились в цене в среднем на 7%. Средняя стоимость дома по РФ (без учета Московского региона и Санкт-Петербурга) в январе 2021 года составила 5,9 миллиона рублей по сравнению с 5,5 миллиона рублей в январе 2020 года. С учетом Московского региона и СПб - 6,6 миллиона рублей в январе 2021 года и 6,1 миллиона рублей год назад (рост на 8,2%). Наиболее высокий рост средних цен на дома был зафиксирован в Центральном федеральном округе (8,4%) и Уральском (7,3%). Самые высокие же показатели роста (более чем на 20%) - в Ленинградской области, Крыму и Ставропольском крае. В Краснодарском крае цены выросли на 18%, в Севастополе – на 13,5%, на Алтае – на 19,5%, в Московской области - на 18%.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
