Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Недвижимость, как известно, может приносить стабильный доход при сдаче в аренду. К рентной недвижимости в первую очередь относится жилая недвижимость (квартиры и комнаты в жилых домах с возможностью регистрации), апартаменты (в настоящее время со статусом нежилой недвижимости), которые сдаются посуточно или на длительный срок. Во-вторых, торговая недвижимость и офисы (коммерческая недвижимость) для ведения бизнеса. В-третьих, индустриальная недвижимость как отдельная категория.
К индустриальной недвижимости относятся складские и производственные объекты, в которых располагаются логистические центры, различные производства, распределительные центры интернет-магазинов и прочее.
В России работают девелоперы, специализирующиеся на создании промышленных объектов индустриальной недвижимости. Крупным девелопером в этой сфере является PNK group, ежегодно строящий сотни тысяч квадратных метров объектов. Летом прошлого года компанией было заявлено о создании инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
Целевая доходность созданного фонда — 11,5%. Инвестор получает доход, который формируется из двух составляющих: арендный поток, генерируемый зданиями компании, а также за счет изменения стоимости недвижимости и сделок по продаже объектов фонда. Объекты, приобретенные в фонд, продаются по более высокой цене, чем были приобретены, что обеспечивает увеличение стоимости пая. В настоящее время индустриальный фонд функционирует в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.
С целью инвестирования и получения дохода можно покупать недвижимость на ранней стадии строительства.
До настоящего периода примерно четвертая часть всех сделок на московском рынке строящегося жилья приобреталась на стадии котлована, что было связано с наиболее низкой и привлекательной ценой.
Годами ранее экспертная разница в цене готового и строящегося объекта жилой недвижимости составляла от 10% до 50%. С переходом многих застройщиков на расчеты через эскроу-счета некоторые новостройки стали выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, и разница между начальной ценой и на завершающей стадии строительства сократилась. В 2019-2020 годах эта разница варьировалась от 15% до 25%, а в некоторых объектах до 8-10%.
Кроме схемы финансирования, разница между начальной и окончательной ценой строящейся недвижимости определяется покупательским спросом, экономической ситуацией, а также индивидуальными характеристиками и качеством объекта. В 2020 году на новостройки в массовом сегменте была зафиксирована примерная разница 20-40%, в комфорт-классе — около 20%, в некоторых объектах бизнес-класса — от 27% до 55%, в отдельных случаях — до 100%.
Доходность банковского вклада фактически составляет в настоящее время в среднем 3-4%, вложения средств в покупку квартиры на ранней стадии строительства примерно 7,5% годовых. Доходность от инвестирования в недвижимость зависит от политики девелопера, его финансовой устойчивости и качественных характеристик объекта.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
