Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).
Для расширения границ земельного участка существует несколько условий. Во-первых, увеличить площадь участка может только собственник земли. Во-вторых, расширяемый участок должен иметь одно из назначений: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (СНТ) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В-третьих, объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования.
Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. В разговорной речи такой способ называют «прирезкой», хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
Перед началом перераспределения необходимо узнать статус земли, с помощью Публичной кадастровой карты. Эта процедура возможна при следующих условиях:
- Площадь нового земельного участка не должна превышать предельные максимальные размеры (в каждом регионе они свои);
- На участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц;
- Участки не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте, не должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
- Участок не должен быть предметом аукциона;
- Целевое назначение нового участка будет таким же, как у тех участков, из которых он образован.
Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например, администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ.
К заявлению необходимо приложить:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН);
- Если отсутствует утвержденный проект межевания территории — схема расположения;
- Если с заявлением обращается представитель собственника земельного участка — документ, подтверждающий полномочия представителя.
Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Затем собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка, и далее документы передаются в Росреестр.
Увеличение площади земельного участка — платная процедура. В случае, если земля в федеральной собственности, плата за увеличение площади через перераспределение составляет 15% от кадастровой стоимости участка. Если участок в муниципальной собственности, тарифы варьируются в зависимости от региона и муниципалитета. Например, в Московской области плата за перераспределение — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части земельного участка.
Другой способ, при помощи которого собственники земельных участков могут увеличить их площадь — уточнение границ участка (межевание).
Этот способ возможен, если у гражданина есть участок, которому уже присвоен кадастровый номер, но при этом его границы не установлены (нет сведений о координатах точек границ). В таком случае гражданин вправе провести процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка. Границы участка также можно уточнить, если при предыдущем межевании была допущена кадастровая ошибка.
Сведения о земельных участках, поставленных на учет до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вносились на основании правоустанавливающих документов с декларативной площадью и не содержат информацию о прохождении границ на местности. По документам участок может быть, например, 10 соток, а по факту используются 10,5 соток. В этом случае нужно уточнять границы и площадь.
Точно определенные границы участка могут защитить от споров с соседями, а также помешать самовольному строительству. Точные границы дают возможность беспроблемно совершать с землей любые операции и сделки — продать участок будет проще.
Чтобы уточнить границы земельного участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ необходимо будет согласовать с владельцами смежных (соседских) участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.
Результатом является межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.
Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка — не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель. Если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН.
Например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.
Следующий способ увеличения участка — выкуп на торгах заброшенного участка, если он прилегает к имеющемуся.
В случае, когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с недвижимостью возможно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), или открытое владение. Согласно этому принципу, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Также к нему не должно быть претензий со стороны соседей и местных властей.
Присоединяя смежный участок, важно действовать в рамках российского законодательства. Самовольное присоединение карается законом и влечет наложение штрафа до 200 тысяч рублей. На первом этапе важно выяснить, кто именно является владельцем территории. От этого зависят дальнейшие шаги. Если владелец частное лицо, воспользоваться приведенными выше механизмами не получится. Если участок под обременением — тоже.
Резюме для желающих законно расширить границы земельного участка:
1. Нужно понимать, что получить дополнительную землю может только собственник участка, никак не арендатор или тот, кто пользуется им на правах безвозмездного пользования;
2. Если границы исходного земельного участка не уточнены в ЕГРН, прирезать землю не получится;
3. Обязательно проверить вид разрешенного использования своего участка и того, который планируется присоединить (садовый участок и место для ИЖС не могут быть объединены);
4. Чтобы воспользоваться нормой приобретательной давности, необходимо убедиться, что пользование интересующим участком составляет более 15 лет, и на него нет других желающих или претендентов;
5. Учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах). В этом документе также указано, какая площадь земельного участка должна быть после увеличения (если подобное не прописано, то пользуемся формулой: не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН).
Если все условия выполнены, нужно сформировать межевой план (учитывая требования ПЗЗ), заключить соглашение с органами местной власти (и выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет.
Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
